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Qu’est-ce qui fait changer les prix de l’immobilier ?

S’il y a un domaine où il est compliqué d’estimer les évolutions futures du marché, c’est bien celui de l’immobilier.

Toutefois, on note quand même en France une tendance de long terme qui se dégage à la hausse, malgré des phases ponctuelles de baisses des prix. Si l’indice des prix a évolué dans une fourchette relativement stable de la fin des années 60 aux années 2000, depuis cette date, ils tendent à augmenter sans discontinuer. Ainsi, selon l’INSEE, l’indice du prix des logements aurait augmenté de 107 % entre 2000 et 2010, tendance qui se poursuit à ce jour. Sur l’année 2018 par exemple, toujours selon l’INSEE, la hausse des prix s’établit à plus 2,9 %.

Mais alors, ces variations de prix sont-elles totalement aléatoires ? La réponse est bien sûr non. Découvrez ici quelques facteurs clés de l’évolution du prix de l’immobilier.

Une règle de base : l’offre et la demande

prix-immobilierComme dans tout autre marché où s’échangent des biens et des services, l’immobilier n’échappe pas à la règle basique de l’offre et de la demande. Si l’offre est très supérieure à la demande, les prix baissent, et inversement si l’offre est trop faible pour faire face à la demande, les prix montent. Rien que de très logique là-dessous : si vous recherchez un appartement ou une maison à acheter, qu’il y a pléthore de choix et peu de gens intéressés à se porter acquéreur, alors les vendeurs auront bien du mal à vendre leur bien, et devront en baisser fortement le prix pour trouver des acheteurs intéressés.

Inversement, un vendeur qui sait que son bien ne compte que peu de concurrence, et que beaucoup de gens sont potentiellement intéressés pour l’acheter, se dira qu’il peut sans états d’âme augmenter son prix, puisqu’il aura toujours de fortes chances de vendre.

Ceci étant rappelé, il existe énormément de facteurs qui influent sur l’offre et la demande au sein du marché immobilier. En voici quelques-uns.

Les taux d’intérêt

Le montant des taux d’intérêt du crédit est un des facteurs décisifs du prix de l’immobilier. Ceux-ci ont un impact proéminent sur la demande immobilière. En effet, plus ils sont bas, moins il est coûteux d’emprunter pour devenir propriétaire. Car il faut bien noter que l’immense majorité des transactions immobilières se font à crédit, d’où l’importance du montant des taux d’intérêt.

Ces taux étant encore particulièrement faibles, ils jouent un grand rôle dans l’augmentation du prix de l’immobilier. Les vendeurs sont en effet incités à gonfler leurs prétentions, sachant que les acheteurs auront une capacité d’endettement importante de par le faible coût du crédit.

Évidemment, la mécanique est exactement inverse si les taux d’intérêt sont élevés.

La démographie

La démographie joue ensuite un rôle très important dans la détermination du prix de l’immobilier. Plus une zone est tendue démographiquement et attire de monde, et plus les prix auront tendance à grimper. Cela est encore renforcé dans les zones où peu d’espace est disponible pour la construction neuve.

À ce titre, Paris est un véritable cas d’école. Son attractivité fait que la demande de logement ne fait qu’augmenter, tandis qu’en face, l’offre ne peut mécaniquement pas suivre, de par l’urbanisation déjà presque totale de la ville. C’est ce qui explique que les prix de l’immobilier dans la capitale sont sensiblement plus élevés qu’en province, et que la tendance est sans cesse confirmée.

À l’inverse, une zone qui se dépeuple verra ses prix de l’immobilier décroître, puisque les vendeurs trouveront de moins en moins d’acheteurs susceptibles d’être intéressé par leur bien.

L’attractivité

Beaucoup de facteurs d’attractivité entre en compte dans l’évolution des prix de l’immobilier. Ainsi, des villes propices à la location saisonnière (dite de courte durée), qui génère de fort revenu, peuvent connaître une augmentation des prix par la multiplication de ce type de locations. Logiquement, toutes les zones attractives pour des raisons de climat, sécurité, infrastructures… verront leur prix augmenter, y compris par anticipation (exemple : une ville pourra connaître une augmentation si on y annonce l’installation d’une gare TGV dans les prochaines années).

Inversement, une ville ou zone qui subirait par exemple la délocalisation d’une de ses plus grosses entreprises ou zone commerciale peut voir ses prix diminuer.

L’évolution des mœurs

Certaines évolutions sociétales augmentent également le prix de l’immobilier. L’augmentation du nombre de divorces, ou la volonté de devenir propriétaire de plus en plus jeune, sont des facteurs qui entraînent une plus forte demande de logement, et donc une hausse des prix.

Les facteurs économiques

Le prix de l’immobilier n’est pas sans rapport avec la situation économique globale du pays. Ainsi, dans un contexte économique morose, avec peu de croissance et un fort chômage, beaucoup de gens seront contraints de vendre leur bien. Peu auront l’optimisme et la volonté d’investir dans une acquisition immobilière. De ce fait, les prix cette fois auront tendance à baisser, par l’augmentation de l’offre et la timidité de la demande.

Le prix de l’immobilier est ensuite influencé par d’autres aspects économiques, notamment l’évolution de la bourse et de l’imposition. En tant qu’investissement, l’immobilier peut attirer d’autant plus de monde que la bourse se porte mal. Dans cette situation, les investisseurs auront plus tendance à délaisser les investissements moins rentables, qu’ils soient boursiers ou non, pour privilégier l’immobilier, réputé comme une valeur sûre. Ce qui aura donc pour effet d’augmenter les prix.

De son côté, l’imposition sur les revenus immobiliers a aussi une incidence fort logique sur le niveau de prix. Plus les revenus immobiliers sont taxés, moins la demande sera importante, et donc plus les prix auront tendance à baisser.

Les normes

Enfin, notons que les normes de construction visant à diminuer les dépenses énergétiques des logements tendent à en augmenter les prix, puisque les biens immobiliers deviennent concrètement plus cher à construire, du fait des normes énergétiques à respecter.

En résumé

Vous en savez désormais un peu plus sur les divers facteurs qui influencent les cours de l’immobilier. Si ceux-ci restent difficiles à anticiper à court terme, ces quelques notions vous permettront de mieux comprendre l’évolution du marché, et peut-être vous positionner plus habilement lors de votre achat ou vente immobilière.

 

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Ce que vous devez vérifier avant d’acheter une maison

Quelques simples vérifications peuvent parfois faire la différence entre l’achat de la maison de vos rêves et l’entrée dans un cauchemar coûteux. Explications !

Passeriez-vous seulement 20 minutes à visiter une propriété qui sera votre maison pendant de nombreuses années ? Certains acheteurs le font et ils vivront assez longtemps pour le regretter.

maison-verifierIl ne faut jamais oublier qu’une maison ne se limite pas à son aménagement intérieur. Essayez de ne pas laisser le superbe canapé en forme de L ou l’escalier majestueux influencer votre décision trop fortement. N’oubliez pas de tenir compte de l’état de l’immeuble autant que vous jugez de l’aménagement de la cuisine ou de la deuxième chambre à coucher en-suite.

Si vous êtes sérieux au sujet de l’achat de la propriété, cela vaut la peine d’être minutieux.

En gardant cela à l’esprit, voici le matériel pour vous équiper et les éléments à prendre en compte lors de votre prochaine inspection.

Quel matériel pour visiter une maison ?

  • Un mètre
  • Un détecteur d’humidité pour divers matériaux ou humidimètre
  • Des tournevis : plat et cruciforme
  • Un voltmètre, ampèremètre, ohmmètre
  • Une lampe de poche
  • Une boussole ou un smartphone avec une boussole
  • Un appareil photo

Les éléments à vérifier avant d’acheter une maison

La maison est-elle humide ?

L’humidité est le pire ennemi d’une maison. Les principaux indices sont une odeur de moisi, du plâtre floconneux et des murs ou plafonds filigranés. Cela peut paraître évident, mais assurez-vous de bien regarder près du plafond et autour des plinthes. Un autre indice pourrait être que si la pièce vient d’être repeinte – peut-être pour recouvrir une pièce humide.

Essayez d’examiner les murs à la recherche de tout signe de pénétration d’humidité ou de fuite d’eau, en particulier près des douches et des bains. Il ne s’agit pas d’un défaut structurel, mais il peut être coûteux à réparer.

Toutes les armoires devraient être ouvertes pour voir s’il y a une odeur d’humidité, de moisissure ou de mildiou. Toute odeur d’humidité peut être une indication de fuites d’eau ou même de remontée d’humidité.

Utilisez l’humidimètre en cas de doute. Les bas des murs sont sujets à humidité ascensionnelle. Les milieux de murs peuvent être humide si la maçonnerie est poreuse.

Présence de moisissure, de parasites ou de champignons

Les moisissures

Vérifiez s’il y a de la moisissure dans les salles de bains et les chambres à coucher. Les moisissures peuvent ressembler à des nuages inoffensifs sur les murs et les plafonds, si elles ont été nettoyées récemment. Mais en trouver devrait vous alerter. Premièrement, la moisissure est mauvaise pour la santé – en libérant des allergènes dans l’air, elle peut causer des réactions allergiques et aggraver les problèmes de santé respiratoire, comme l’asthme – et deuxièmement, elle pourrait être le résultat d’un problème plus vaste.

La mérule

Il arrive aussi que des bâtiments humides, sans chauffage, restés non aéré et peu éclairés se voient envahi de mérule. La mérule est aussi appelée la lèpre des maisons.

Si vous voyez une substance qui ressemble à de l’ouate épaisse et blanche ou à une toile d’araignée qui vire ensuite au gris, il y a un risque de mérule. D’un diamètre de 6 à 8 mm, les filaments gris argenté du mycélium  peuvent aller jusqu’à plusieurs mètres de longueur.

Les termites

Jetez un coup d’œil aux trois premiers signes d’activité des termites ci-dessous :

Boursouflures dans les planchers de bois

Ces zones ou cloques peuvent indiquer que les termites se nourrissent à l’intérieur ou en dessous. Les termites souterraines peuvent endommager le sous-plancher, ce qui peut donner l’impression que votre plancher de bois est endommagé par l’eau.

Bois creux ou endommagé

Les dommages au bois peuvent se trouver sous et derrière les surfaces comme les murs, les planchers et plus encore. Cela peut être dû au fait que les termites mâchent le bois à la recherche de cellulose, laissant derrière eux de longues rainures. Avec le temps, ces rainures affaiblissent le bois et créent des dommages structuraux. Le bois creux a généralement un intérieur en nid d’abeille et un son vide.

Preuves d’essaims

Les ailes de termites se trouvent près des fenêtres fermées, des portes et d’autres points d’accès à la maison. Cela se produit lorsque les termites sortent en essaim de leur nid pour s’accoupler et trouver un endroit pour commencer une nouvelle colonie. Lorsqu’elles atterrissent, les termites tordent intentionnellement leurs ailes parce qu’ils n’en auront plus jamais besoin. Les ailes des termites sont toutes de la même taille.

La structure du bâtiment est-elle solide ?

Les grandes fissures sont à rechercher. Les murs intérieurs et extérieurs doivent être vérifiés pour voir s’il n’y a pas de grandes fissures. Les propriétés comportant un grand nombre de fissures de plus de 2,0 mm de largeur sont préoccupantes. Regardez surtout autour de l’endroit où les extensions se rejoignent et les baies vitrées, qui peuvent toutes commencer à tomber ou à s’incliner pour s’éloigner du reste de la maison.

En cas de doute, faites vous assister d’un géomètre. Un géomètre agréé avec des années d’expérience est formé pour repérer les risques et savoir ce qui nécessite une attention particulière. Pour savoir si vous avez besoin d’un géomètre, consultez la section Quel genre de levé devrais-je faire ?

Évaluer l’affaissement des plafonds.

Regardez les plafonds pour voir s’ils ont une apparence de  » parachute « . Ceci peut être fait en faisant briller une torche à travers les plafonds, qui montrera toutes les déformations et défauts dans les plaques de plafond.

Avez-vous un risque d’avoir été dupé par la mise en scène ?

Des miroirs judicieusement placés, un éclairage stratégique, des odeurs délicieuses, des feux chaleureux et de la peinture fraîche sont autant de trucs que les vendeurs utilisent pour rendre leur maison plus attrayante.

C’est agréable de sentir que l’on peut s’y installer directement sans avoir à faire quoi que ce soit, mais essayez de rester objectif.

Comment est la région ?

Toutes sortes de questions pratiques très importantes. Pensez que si la maison que vous achetez a un gros défaut, ce sera très difficile de la revendre.

  • Êtes-vous près d’une école  ?
  • Est-il facile de prendre des transports en commun ?
  • Le quartier est-il bruyant le soir ?
  • Quelle est la criminalité dans la région (vols, agressions, …) ?
  • Pouvez-vous marcher jusqu’aux magasins pour aller chercher faire de petites courses ?
  • Y a-t-il des routes bruyantes ?
  • Y a-t-il un bâtiment industriel à proximité immédiate ?
  • Êtes-vous sous une trajectoire de vol d’avions ?
  • Y a-t-il un dépotoir local à distance odorante ?

Quelle est l’orientation de la maison ?

En hiver, par temps nuageux ou la nuit, il est difficile de faire la différence entre une maison ou un jardin orienté nord et sud – mais en été, cela peut faire la différence entre une maison pleine de lumière et de chaleur et une maison sombre et frustrante.

Vos plantes préférées pourraient également s’en rendre compte et protester en mourant.

Sachez qu’en cas d’ensoleillement, le soleil peut rendre des pièces insupportablement chaudes. Essayez de visiter et de passer du temps dans cette pièce lorsque le soleil se couche.

L’espace est-il suffisant pour vos besoins

Nous avons entendu parler de constructeurs de maisons neuves qui installent des meubles plus petits dans les pièces pour donner l’impression qu’elles sont plus grandes. Soyez prévenus! Vos meubles existants seront-ils adaptés ?

Le nombre et la taille des chambres correspondent-ils à votre façon de vivre ?

Combien d’espace de rangement y a-t-il ?

L’espace de stockage est un bien précieux mais souvent négligé.

Où rangerez-vous votre aspirateur, vos serviettes, votre linge de rechange, etc ? Y a-t-il de la place pour des armoires ou des étagères à encastrer ?

Surtout dans les maisons nouvellement construites, l’espace de stockage peut être rare.

Est-ce que les cadres des fenêtres ont de la peinture craquelée ? Le double vitrage est-il intact ?

L’état des châssis de fenêtres extérieurs est un bon indicateur de l’état de la maison – si les gens ont investi et pris soin d’eux, ils auront probablement pris grand soin du reste. Si vous pouvez facilement enfoncer votre doigt dans le cadre d’une fenêtre en bois, ils sont généralement pourris. S’il y a de la condensation entre les vitres à double vitrage, cela signifie qu’elles sont défectueuses.

Quel âge a le toit ?

Le remplacement d’un toit est une activité coûteuse, et les toits plus récents ont une espérance de vie parfois réduite, selon les matériaux.

De plus, si la propriété a un toit plat ou presque plat, vérifiez le matériau avec lequel a été faite la couverture.

Y a-t-il suffisamment de prises de courant et dans quel état sont-elles ?

Un câblage douteux peut être dangereux, et le re-câblage de votre nouvelle maison peut être une entreprise coûteuse. Vérifiez également le tableau des fusibles – souvent une indication de l’état du câblage, mais un examen confirmera s’il doit être remplacé.

Avoir suffisamment de points de connexion est apparemment un argument de vente important dans notre monde de plus en plus axé sur les gadgets, et il vaut la peine d’en prendre note en cours de route.

La plomberie est-elle en bon état ?

Ouvrez les robinets pour vérifier la pression de l’eau. Demandez si les tuyaux sont isolés et assurez-vous qu’il ne s’agit pas de plomb qui devrait être remplacé. Les radiateurs fonctionnent-ils vraiment ? Quel âge a la chaudière ? Si le réservoir d’eau chaude est situé dans le toit, il est probablement ancien et devra peut-être être remplacé bientôt.

La propriété est-elle suffisamment insonorisée ?

Si les vendeurs ont la radio ou la télévision allumée, demandez de l’éteindre pour vous assurer que vous ne pouvez pas entendre tous les mots de vos voisins.

Comment est le grenier ?

Les gens ignorent souvent le grenier, mais c’est une partie importante de la maison. Est-il facile d’accès ? Y a-t-il beaucoup d’espace de rangement ? Pourrait-il être converti en chambres supplémentaires ? Y a-t-il de l’isolant ? Ces derniers peuvent faire une énorme différence sur vos factures et votre confort général en hiver.

Pourriez-vous vous y sentir chez vous ?

Et le plus important, avez-vous l’impression que vous pourriez en faire votre maison ?

Si vous aimez une propriété, organisez une autre visite à un autre moment de la journée, et parcourez un peu plus la région. Si vous le pouvez, emmenez avec vous quelqu’un qui pourrait remarquer des choses que vous ne remarquez pas.